En un proyecto de reforma de un local en planta baja, necesito instalar una conducción para extracción de humos de cocina hasta la cubierta por un patio común, ¿tiene que pedir, el propietario del local, permiso a la comunidad para la realización de dicha obra?, y si es así, ¿que porcentaje de votos a favor ha de obtener para poder realizar la obra?.
Si, sobre todo, por que al tener que realizar trabajos fuera de la propiedad del encargante, habría que conseguir permiso de acceso para realizar las obras.
En la Comunidad de Propietarios, conviven por un lado derechos singulares y exclusivos de cada uno de los propietarios (llamados derechos privativos sobre su casa) y por otro, derechos de copropiedad sobre elementos o servicios comunes entre todos los vecinos propietarios.
El artículo 396 del Código Civil nos proporciona una definición de elementos comunes al diferenciarlos de los elementos privativos. De esta manera, el texto del Código Civil indica lo siguiente: “[…] Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres[…]”.
Su titularidad pertenece a todos los comuneros en la proporción que corresponde según el coeficiente asignado a cada uno de los elementos privativos a que sirven.
Su titularidad pertenece a todos los comuneros en la proporción que corresponde según el coeficiente asignado a cada uno de los elementos privativos a que sirven.
Obras en elementos comunes y privativos:
En este apartado hay que distinguir entre las obras que se lleven a cabo en elementos comunes y las que se quieran realizar en elementos privativos.
El artículo 7.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal, en adelante “LPL”, establece que:
“[…] Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características […]”. En este sentido, el precepto citado autoriza a cualquier propietario para que modifique en el interior de su vivienda todos aquellos elementos arquitectónicos e instalaciones que observe que necesitan reparación, siempre y cuando se cumpla con una serie de requisitos como los siguientes:
- Que dichas obras no afecten a la seguridad del edificio.
- Que no perjudiquen los derechos del resto de propietarios.
- Que se comunique la intención de realizar estas obras a la persona que represente la Comunidad, es decir, al Presidente de la misma.
- Obtener las licencias municipales oportunas para poder realizar las obras (permiso de obras menores, permiso de obras mayores…)
La inobservancia de alguno de estos tres requisitos, dará lugar a que las obras que se hayan llevado a cabo en la vivienda sean ilegales.
Ahora bien, aunque sea necesario observar los requisitos enumerados cuando el propietario de la vivienda quiere realizar una obra, podemos encontrar casos en los cuales será necesario cumplir con otros requisitos adicionales. Un ejemplo de estos supuestos de excepción sería la transformación de un trastero, ya que aunque sea un elemento privativo, necesitará el acuerdo unánime de la Junta.
Respecto a las obras sobre los elementos comunes, la regla general es que el propietario de cada piso no podrá realizar alteración alguna sobre dichos elementos.
Esta prohibición incluso es mantenida en relación a posibles reparaciones urgentes que deban llevarse a cabo sobre dichos elementos.
Para poder alterar los elementos comunes es necesario que exista unanimidad de los miembros de la Comunidad, ya que estas obras suponen una modificación del título constitutivo.
En el caso de proceder a la obras sin contar con este acuerdo unánime de los copropietarios del inmueble, el propietario que ha llevado a cabo dichas obras, estará obligado a dejar el elemento en el estado en el que se encontraba antes de proceder a las mismas.
Pero como toda regla, ésta también tiene sus excepciones. En este sentido, cabe apuntar que corresponde al Administrador realizar las reparaciones ordinarias que sean necesarias en el inmueble, debiendo comunicar a la Junta la necesidad de realizar las reparaciones extraordinarias.
Para aquellas obras que tengan por finalidad suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad a personas con alguna minusvalía, será necesario el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.
En este apartado hay que distinguir entre las obras que se lleven a cabo en elementos comunes y las que se quieran realizar en elementos privativos.
El artículo 7.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal, en adelante “LPL”, establece que:
“[…] Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características […]”. En este sentido, el precepto citado autoriza a cualquier propietario para que modifique en el interior de su vivienda todos aquellos elementos arquitectónicos e instalaciones que observe que necesitan reparación, siempre y cuando se cumpla con una serie de requisitos como los siguientes:
- Que dichas obras no afecten a la seguridad del edificio.
- Que no perjudiquen los derechos del resto de propietarios.
- Que se comunique la intención de realizar estas obras a la persona que represente la Comunidad, es decir, al Presidente de la misma.
- Obtener las licencias municipales oportunas para poder realizar las obras (permiso de obras menores, permiso de obras mayores…)
La inobservancia de alguno de estos tres requisitos, dará lugar a que las obras que se hayan llevado a cabo en la vivienda sean ilegales.
Ahora bien, aunque sea necesario observar los requisitos enumerados cuando el propietario de la vivienda quiere realizar una obra, podemos encontrar casos en los cuales será necesario cumplir con otros requisitos adicionales. Un ejemplo de estos supuestos de excepción sería la transformación de un trastero, ya que aunque sea un elemento privativo, necesitará el acuerdo unánime de la Junta.
Respecto a las obras sobre los elementos comunes, la regla general es que el propietario de cada piso no podrá realizar alteración alguna sobre dichos elementos.
Esta prohibición incluso es mantenida en relación a posibles reparaciones urgentes que deban llevarse a cabo sobre dichos elementos.
Para poder alterar los elementos comunes es necesario que exista unanimidad de los miembros de la Comunidad, ya que estas obras suponen una modificación del título constitutivo.
En el caso de proceder a la obras sin contar con este acuerdo unánime de los copropietarios del inmueble, el propietario que ha llevado a cabo dichas obras, estará obligado a dejar el elemento en el estado en el que se encontraba antes de proceder a las mismas.
Pero como toda regla, ésta también tiene sus excepciones. En este sentido, cabe apuntar que corresponde al Administrador realizar las reparaciones ordinarias que sean necesarias en el inmueble, debiendo comunicar a la Junta la necesidad de realizar las reparaciones extraordinarias.
Para aquellas obras que tengan por finalidad suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad a personas con alguna minusvalía, será necesario el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.
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